São Paulo – Um ano e quatro meses após a entrada em vigor do Plano Diretor Estratégico de São Paulo (PDE), a cidade tem 636 imóveis ociosos ou subutilizados que foram notificados para serem enquadrados no IPTU progressivo, informou nesta quarta-feira (25) o secretário municipal de Desenvolvimento Urbano, Fernando Mello Franco. A cidade conta também 1.085 imóveis cadastrados e 170 em análise para notificação, segundo balanço da implementação do PDE, apresentado pelo secretário no Sindicato dos Engenheiros de São Paulo.

A notificação para o IPTU progressivo é um instrumento para baratear o custo de terrenos que serão voltados à construção de habitações de interesse social. Segundo o PDE, esse recurso, chamado de Parcelamento, Edificação e Utilização Compulsórios (PEUC), envolve áreas do centro e da Água Branca (zona oeste) que são objetos de operações urbanas – concessões de potencial construtivo que o poder público faz à lei de zoneamento, recebendo da iniciativa privada contrapartida financeira que é aplicada em melhorias urbanas. Também são alvos das notificações os imóveis em Zonas Especiais de Interesse Social (Zeis).

Esse instrumento que obriga o proprietário a dar uma função social ao imóvel se não quiser cair no IPTU progressivo é a forma que a sociedade e o poder público encontraram para tentar proporcionar moradias populares perto dos locais de trabalho, reduzindo a necessidade de deslocamentos. “Se a pessoa tem de pagar um IPTU mais alto, ela vai ficar estimulada a construir ou a se desfazer do terreno, aumentando a oferta de imóveis. Um dos maiores problemas para a produção de moradia é o preço da terra”, afirma o secretário de Cultura da cidade, Nabil Bonduki, que foi relator do PDE na Câmara Municipal.

Se a implementação do PDE na habitação social der certo, será revertida uma tendência histórica, resultado da especulação imobiliária, que é empurrar os trabalhadores para a periferia da cidade. “O desafio é aproximar a habitação do emprego. Temos de levar emprego para a periferia e trazer habitação para o centro”, disse Bonduki, para quem a política habitacional é questão central no desenvolvimento da cidade.

Daniela Zilio

Fernando Mello Franco e Nabil Bonduki: debate sobre a apropriação de um novo modelo para a cidade

O plano diretor também define a destinação de 30% dos recursos do Fundurb para os projetos de moradias. O Fundurb é o fundo mantido com recursos da venda de potencial construtivo, também chamada de outorga onerosa, proveniente das operações urbanas. Desde 2008, esse fundo arrecada mais de R$ 100 milhões por ano, e em 2014 e neste ano tem arrecadação acumulada em R$ 323,7 milhões.

As operações urbanas, como outros instrumentos de política urbana adotados na cidade, são anteriores ao PDE e foram criadas em 1995 nas regiões da avenida Faria Lima e Água Branca. Mas a partir das discussões em audiências públicas para a elaboração do plano diretor foram criadas as “cotas de solidariedade” para permitir outra fonte de recursos à habitação de interesse social. Essas cotas são obtidas como contrapartidas do licenciamento de grandes empreendimentos imobiliários e projetos urbanos. Sua regulamentação foi publicada por decreto (56.538), em julho deste ano.

Para a professora de planejamento urbano da FAU-USP Paula Freire Santoro, uma das maiores conquistas do plano diretor foi a destinação de recursos do Fundurb para a habitação de interesse social. “Ampliamos também as áreas de Zeis (áreas demarcadas para assentamentos habitacionais de população de baixa renda). A gente teve um debate sobre as cotas de solidariedade e conseguimos driblar um pouco a política de terras caras no centro da cidade”, afirmou. “Conseguimos também resgatar o conceito de área rural para a agricultura ecológica”, diz ao destacar essa intervenção do PDE na região do extremo sul da cidade.

Mobilidade como vitrine

Mas se as iniciativas habitacionais ainda estão nos planos burocráticos, a mobilidade é a grande vitrine do plano diretor, já que ele consolida as experiências dos corredores de ônibus e da prioridade para pedestres e ciclistas. “O PDE definiu uma proposta de um processo que já vinha acontecendo e se acelerou, que é estimular o transporte coletivo e a mobilidade não motorizada. A gente percebe hoje quando a prefeitura lança o Programa Cidade Aberta (voltado a dar transparência às ações do executivo municipal) que existe um diálogo com essa proposta de racionalizar o uso do carro. As ciclovias também vão ajudar a mudar o padrão de mobilidade e o PDE foi marcante nessa reversão”, disse Nabil Bonduki.

Dos recursos do Fundurb, a maior parcela, de 48%, vai para as obras de drenagem e corredores de ônibus. Mas o que para Bonduki é importante é a apropriação dos conceitos do plano diretor pela sociedade. “Se isso acontecer, fica difícil ser revertido”, afirma, em referência às alternâncias de poder executivo. “Se o governo quiser mudar o plano de mobilidade, terá oposição da sociedade”, disse, lembrando que a ampliação das marginais, feita pelo então governador José Serra, eleito em 2006, hoje seria uma obra que não passaria pela aprovação da opinião pública sem corredores de ônibus e ciclovias.