Que o preço da terra nas cidades é alto qualquer um que já tenha tentado comprar ou alugar um imóvel sabe. Algumas das razões para esse fenômeno estão sendo estudadas pelo Observatório das Metrópoles,  um instituto virtual que agrega pesquisadores de todo o país. O estudo da arquiteta e urbanista Thêmis Aragão ajuda a entender esse fenômeno com mais profundidade.

Ela pesquisa a financeirização do mercado imobiliário brasileiro, fenômeno que se iniciou em 1997 e que tem seu capítulo mais recente no Programa Minha Casa Minha Vida, lançado em 2009 pelo governo federal. Hoje, a escassez de terras urbanas faz com que grande parte da população seja expulsa para a periferia.

O modelo de financiamento das construtoras, era prioritariamente estatal até 1997. De 1964 a 1986, o investimento era feito pelo Banco Nacional de Habitação (BNH). Depois disso, a Caixa Econômica Federal assumiu essa responsabilidade.

Esse modelo, no entanto, não deu conta das necessidades de construção do país, tanto de edifícios residenciais como comerciais. Com isso, em 1997 foi criado o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), que regulamentou mecanismos de financiamento para o setor: os imóveis construídos passavam a ser a própria garantia de crédito. Quando o comprador adquiria o imóvel, ele assumia uma dívida, que virava um papel, o certificado de recebíveis.

“Vemos nesse momento a influência do modelo norte-americano de securitização e de captação de recursos através da criação de um mercado secundário de títulos – que geraram mecanismos de suporte à financeirização das atividades do setor imobiliário. Este movimento foi inicialmente marcado pela criação de regras que estabeleciam garantias em ativos imobiliários de forma a estruturar um ambiente de confiabilidade para investimentos”, afirma Thêmis.

O passo seguinte foi a abertura de capital das construtoras. A negociação das ações das empreiteiras na bolsa de valores aumentou o volume de investimentos do setor. Nesse momento, a compra de terrenos passou por uma alta, aumentando o valor da terra a preços impagáveis para a maior parte das pessoas. A periferização nas metrópoles, então, se intensificou.

Esse movimento aconteceu somente em imóveis não residenciais. O mercado para moradia sempre foi considerado de risco no país. Dessa forma, o déficit habitacional não foi atendido, mas ao mesmo tempo evitou-se no Brasil um problema como a crise americana iniciada em 2008, quando 4,5 milhões de pessoas perderam suas casas.

No próximo post, falarei sobre o Minha Casa Minha Vida, que vem financiando massivamente habitação de baixo custo no país.