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A mão visível do mercado imobiliário

Publicado por suzanavier
19:20
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Operações urbanas facilitam adensamento na capital paulista. Luz está entre os bairros atingidos pelo instrumento urbanístico (Foto: Mauricio Morais)

São Paulo – Se o trânsito vive paralisado, o metrô lotado e a poluição é intensa, tudo isso ainda é pouco. Segundo arquitetos, engenheiros e urbanistas que trabalham no mercado imobiliário, São Paulo é pouco adensada e, nos próximos anos, a expansão imobiliária vai aumentar o concentração de pessoas nas regiões da cidade – incluindo nas áreas centrais. Diversos especialistas foram ouvidos durante evento na capital paulista, na noite terça-feira (9), sobre o impacto da operação urbana Água Espraiada para o mercado imobiliário, realizado no Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo (Ibape).

Os prognósticos não param por aí: São Paulo tem várias e boas oportunidades de adensamento em locais com boa infraestrutura (leia-se: dentro do centro expandido) e que ainda não foram suficientemente explorados pelo mercado imobiliário. Outro dado: a cidade é muito bem-sucedida em operações urbanas consorciadas, instrumento urbanístico que permite que o poder público municipal crie programas de reurbanização, teoricamente de áreas degradadas ou em subdesenvolvimento, com participação da iniciativa privada – empreiteiras, incorporadoras e imobiliárias.

Em São Paulo, há quatro operações urbanas consorciadas. Duas foram muito bem sucedidas na visão dos empreendedores, Águas Espraiadas e Faria Lima. A operação urbana Água Branca deixou a desejar para o mercado imobiliário e a operação Centro caminha a passos lentos, travada pelas constantes reclamações de moradores e comerciantes da região da Luz, onde se prevê um grande volume de desapropriações em um bairro regular, por meio do projeto de requalificação da Nova Luz.

As duas operações campeãs foram pioneiras, na avaliação de especialistas, porque foram lançadas quando o mercado estava interessado nessas áreas.

Mercado contra interesse social

O que não é bem visto por empreendedores, pelo menos os presentes na discussão dos impactos das operações urbanas, são as Zonas Especiais de Interesse Social (Zeis). O mercado tem resistência a Zeis, explicam. O motivo? Não é viável fazer habitação popular. Pelo menos não comercialmente.

Mas a existência de comunidades como a de Paraisópolis, ao lado do bairro nobre do Morumbi, é bem vista. “Paraisópolis é bem resolvida”, conforme o empresariado, porque empregadores e trabalhadores ficam próximos. Ao receituário dos especialistas do mercado imobiliário, adicione-se “um cuidadozinho” oferecido pelo governo e tudo fica bem – “cada um na sua”.

Vozes na plateia lembraram do bom exemplo de uma espécie de Zeis em Londres, na Inglaterra. Porque lá o pessoal é “diferente” e o governo administra os prédios, cobrando alugueis. As pessoas não tem a posse definitiva do local. “Favelados não querem viver em condomínio”, citou outra pessoa da plateia.

Com uma ou duas vozes discordantes dessa premissa, a plateia reclama da existência de habitações populares onde há operações urbanas. Esses instrumentos urbanísticos são baseados na venda de títulos – os Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepacs) –, que dão sinal verde para a iniciativa privada construir além do permitido pela lei de zoneamento da cidade. Ou, como definiu um urbanista crítico à falta de objetivos claros nas operações urbanas: zonear a lei de zoneamento.

“É uma autorização para adensar”, define outro ouvinte. “É o pagamento por uma exceção. Construir a mais com pagamento de contrapartida.” Vozes e mais vozes dão sua contribuição ao significado das operações urbanas consorciadas e o que quer o mercado imobiliário com elas.


A questão principal parece estar na tal palavra “consorciada”, que em seu significado mais subjacente parece dizer: se eu escolhi essa área para construir e vou comprar Cepacs da prefeitura, porque a população carente tem de estar lá se eu é que estou pagando? Terão alguma dificuldade seus clientes de abrir a janela pela manhã e ver um conjunto habitacional, ou crianças brincando na rua, com materiais improvisados, à moda antiga? Ou será a mentalidade de que só alguns podem viver em um local cotado a R$ 17 mil por metro quadrado?

A palestra mostrou-se esclarecedora.

Depois de ouvir, por meses seguidos as opiniões críticas e fundamentadas na falta de compromisso social dessas intervenções urbanísticas de especialistas como Nabil Bonduki, Lucila Lacreta, Kazuo Nakano, Suely Mandenbaum – sem esquecer do blogue de urbanismo da relatora da ONU Raquel Rolnik e testemunhar a opinião de promotores públicos sobre o mesmo assunto, ao longo de intermináveis audiências públicas –, cheguei a minha própria definição de operação urbana: são áreas definidas pela prefeitura e pelo mercado imobiliário, não necessariamente nessa ordem, para investimentos que vão trazer retorno financeiro ao mercado.

O adensamento, a valorização das áreas e o lucro do mercado imobiliário são certos. Em relação às transformações sociais, urbanísticas e estruturais, fica a dúvida.

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