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Mercado imobiliário já fala em repassar custo provocado por Plano Diretor de Haddad

Presidente do Secovi diz que proposta do prefeito para construção de habitações de interesse social não será incorporada pelo setor privado, e diferença acabará paga pelo comprador
por Rodrigo Gomes, da RBA publicado 20/08/2013 18h09
Presidente do Secovi diz que proposta do prefeito para construção de habitações de interesse social não será incorporada pelo setor privado, e diferença acabará paga pelo comprador
Fábio Arantes/Secom
corredores

Haddad quer ampliar número de moradias e limitar garagens nas áreas próximas aos corredores de ônibus

São Paulo – O presidente do Secovi, entidade que representa as empresas do mercado imobiliário, Cláudio Bernardes, avalia que as medidas de caráter social propostas na minuta do projeto de lei do novo Plano Diretor Estratégico de São Paulo, terão seu custo repassado aos compradores dos empreendimentos. Para ele, a cota de solidariedade, que impõe a obrigação de construir Habitações de Interesse Social (HIS) como contrapartida a grandes empreendimentos, e a redução do potencial construtivo no interior dos bairros, para reduzir o adensamento de áreas fora dos eixos de mobilidade, resultarão em gastos que não serão pagos pelas empresas.

Em relação à cota de solidariedade, Bernardes ponderou que é preciso “avaliar se as pessoas estão dispostas a tirar um pouco de dinheiro do seu bolso para ajudar outras. Porque não é a empresa que vai pagar isso. Isso vai fazer parte da matriz de custos”.

A cota de solidariedade é uma proposta do prefeito, Fernando Haddad (PT), que serviria como contrapartida social da construção de empreendimentos que tenham maior impacto na cidade, como shoppings ou grandes condomínios de padrão elevado, em que o empreendedor destine um terreno ou construa Habitações de Interesse Social em proporção ao tamanho da obra realizada. Embora conste do plano, a proposta será regulamentada em legislação específica.

Questionado sobre a limitação do número de vagas de garagens nas áreas de influência de corredores de ônibus e estações ferroviárias, Bernardes novamente afirmou que o custo possível será repassado aos compradores de novos apartamentos. “Não existe nada que seja prejudicial ao mercado da construção. Tem aquilo que pode ser prejudicial ao comprador e, por consequência, afete o mercado como um todo”, afirmou. Porém, o presidente disse acreditar que, se isso for bom para a cidade, o mercado deve apoiar, e considerou lógica a ideia de limitar o uso do carro em áreas próximas a eixos de mobilidade.

Já a proposta de Haddad de “dar um respiro” aos bairros, limitando o potencial construtivo no interior destes para evitar a transformação vertical de áreas residenciais, preocupa Bernardes. “Várias áreas residenciais da cidade tinham coeficiente básico dois. Quando você retira isso imediatamente se dobra a cota de terreno (proporção de cada unidade habitacional em relação ao tamanho do terreno) no preço de cada apartamento. Isso vai fazer com que haja aumento de preços”, avalia Bernardes.

Mesmo assim, ele pondera que pode haver um equilíbrio no geral da cidade, com os adensamentos na faixa de 200 metros dos corredores de ônibus ou 400 metros ao redor de estações do Metrô. “Talvez se diminua o preço ao longo destes trechos. Se isso atender à demanda da cidade, OK”, aponta.

A diminuição do potencial construtivo reduz o Coeficiente de Aproveitamento (CA) do terreno para até duas vezes o tamanho total da área, sendo que para se construir uma vez o tamanho da área se está isento de custo (Coeficiente Básico). Para construir duas vezes é necessário pagar outorga onerosa, que é um tipo de taxa incidente sobre a ampliação da construção dentro de um lote. Hoje é possível construir até quatro vezes o tamanho do lote, e em muitos lugares os dois primeiros CAs são básicos, e os dois últimos têm outorga onerosa.

Bernardes considerou muito positiva a flexibilização das Zonas Especiais de Interesse Social (Zeis), que poderiam ser trocadas de lugar no caso de um empreendedor pretender construir na zona, desde que ele se prontifique a doar o novo terreno e construir unidades habitacionais. “O nosso objetivo é construir habitação de interesse social, não importa onde”, afirmou. Para ele, o que emperra a destinação das Zeis para habitação é a condicionante do número de unidades para zero a seis salários mínimos.

“Precisamos avaliar se é possível alterar os parâmetros propostos para Zeis, em termos de percentual de um a seis salários, de seis a dez. Porque, quando foi feito o primeiro plano, não funcionou esse modelo. Você tem um percentual muito alto para renda de zero a seis e a ideia é que o que fosse feito no restante subsidiasse aquele. Mas não subsidiava”, analisou. A condição apresentada por Haddad para construir HIS é que pelo menos 50% delas sejam destinadas a famílias com renda de zero a seis salários mínimos, além de 10% da área ser destinada à instalação de equipamentos públicos.

O presidente do Secovi afirma que o modelo só começou a funcionar com a criação do Minha Casa, Minha Vida, pelo governo federal, em 2007. “O programa deu um subsídio direto para o comprador que passou a fechar a conta. Então é preciso rever esse modelo para saber se sem o Minha Casa, Minha Vida ele continua de pé. Queremos um modelo permita a construção desse modelo independente de questões sazonais”, concluiu.